[손잡경 요약] 2024.08.12 - 정책대출금리 상승/8.8부동산대책

1. 정부 대출수요 조절, 16일부터 부동산 관련 정책 대출상품 최대 0.4%p 증가

• 상반기 가계대출 15조원, 작년대비 2배 이상 증가 
  • 기존 은행 대출의 60%가 정부 정책대출
  • 1년만에 정책대출상품 금리 바꿈
• 예상되는 변화
  • 디딤돌 대출: 연소득 8,500만원 이하 대상, 기존 2%~3%대 → 2.35~3.95%
    • 요즘 주택담보대출 금리 3%후반부터~4%이상
  • 버팀목대출: 무주택자 전세대출, 1.7~3.3%로 인상
  • 신생아특례대출: 금리 인상하지 않고 1%대 유지
    • 1주택자도 대출신청 가능, 기존 대출에서 갈아타는 용도
    • 절반은 대환대출용, 부동산에 미치는 영향 작음
  • 청약통장: 연 2.8%, 다음달부터 3.1%로 인상
    
    • 2500만명 수혜, 9월 이후 기간에 대해서만 3.1%
    • 납입금액 연소득 7000만원 이하인 경우, 저축액 40%까지 소득공제, 배우자도 가능

 

2. 주택공급 확대방안 8.8대책 실효성은?

 

• 과거 정부에 비해 비교적 시장 친화적 대책포함, 비아파트 효과는 가시적일 수 있으나 아파트는 공급 확신에 대한 대책이 없음.
  
  
• 비아파트
  • 2-30대는 아파트를 희망하기 때문에, 빌라 및 다세대, 오피스텔은 실수요자가 아닌 사람들이 구매를 해서 임대해줘야 하는 상황
    • 신규 공급: 아파트 75%, 비아파트 25%
  • 그러나 문재인 정부때 다주택자 중과 후 이번 정부에서 제대로 풀지 않아 공급이 70%,오피스텔 공급 98% 감소
    • 작년에 인허가 2천채에 불과  
  • 이번 대책으로 비아파트 구매시, 수도권 6억 이하 다주택에서 제외
    • 효과가 클 것으로 예상
• 아파트
  • 공무원 세종시에 가다보니, 주택사업자들을 많이 만나지 못해 실정에 대해 무지
  • 주택사업자들 70%, 앞으로 1년간 주택사업규모를 줄이겠다 
    • 시장침체 + 공사비 급등으로 사업성 없음
    • 공사비
      • 분양아파트 25% 현실화 반영X, 임대주택 40% 현실화 반영X
    • PF조달 불가
  • 정부 PF관리대책 제시 X
    • LH매입확약(신용보강), 미분양건에 대해 분양가에 85~90%까지 매입, 수도권 공공택지 한정, 3만 6천채 불과
      • 1년에 40만채 필요한데, 3만 6천채는 효과 X
• 수요와 공급간 시차 약 7년
  
  • 약 7년간은 공급이 되지 않는 상황
  • 가구증가와 주택시장에 들어오는 사람에 대해 예측하면서 공급을 지속적으로 해줘야 함
  • 그런데 공급이 제대로 되지 않다가 금리가 내리면 눌렸던 유효수요가 폭발
  • 현재 수도권 외곽으로 주택값 상승이 확산되는 시기, 정부가 착공이 되도록 해줘야 함 
• 국가의 신용보강 조치 필요
  • LH매입확약 물량 증가
  • HUG 공기관으로써 시장안정을 위해 재원투입하는 태도가 필요
• 집값상승의 4대요소
  • 1) 경기
  • 2) 금리
  • 3) 수급
    • 윤정부가 들어선 후 문정부 비교해 착공 60만채 덜됨
  • 4) 정책
  • → 집값이 떨어질 요소가 별로 없음
• 현재 서울에 남은 땅이 없기 때문에 결국 신도시쪽으로 몰릴 것
  • 서울 경기 외곽 쪽 신용보강을 통해 주택 공급 필요
  • 30대 진입인구 문정부 67만 → 윤정부 73만까지 증가
• 서울 그린벨트 해제는?
  • 다 합쳐도 40만평, 8만채정도 
  • 전체적 수요에 비해서는 부족함
  • 이것도 6-7년정도 소요됨, 2030년부터는 본격적인 인구 감소세