[2024.08.05] 손잡경 요약 - 미국 경기침체 우려/임대차2법개정반대

1. 미국의 실업률이 3년만에 최고치 4.3%, 경기침체 우려?

• 지난주 금요일 밤, 미국 7월 고용지표 발표, 실업률 4.3%, 한달전 4.1%에서 살짝 높아진 수준
  
  • 샴의 법칙
    • 실업률을 통해 경기침체를 판단하는 방법
    • 보통 미국은 근무시간을 축소하다가 안되면 정리해고
      • → 실업률이 현실적으로 높아진다는 것은 경기침체의 확실한 지표이기 때문에 실업률을 통해 알 수 있다.
    • 1950년 이후 역사적 데이터, 3개월 평균실업률이 1년간 실업률 저점에 비해 0.5%p 이상 올라가면 여지없이 경기침체 국면이 온다는 법칙
    • 지난 6월까지 미국 고용지표는 저점보다 0.47% 높았음, 7월실업률을 통해 실업률 평균이 저점에 비해 0.5%p이상 높아짐
    • 1950년 이후 11번의 경기침체에 1번 제외 모두 적중
    • 샴박사, 최근 미국언론과 인터뷰하면서 "오히려 경기침체에 빠졌다고 할 수는 없다"
      • 1) 고용시장 참여자(노동력 공급) 가 많아져서 실업률이 올라갈 수 있다.
        • 경제활동 참가율이 꾸준한 상승세
      • 2) 연준이나 정부가 대응을 잘 하면 경기침체가 안 올 수도 있다.
        • 경기침체의 여부보다 연준의 대응여부가 더 관건
• 미국 이코노미스트, 연준이 금리를 더 공격적으로 내릴 가능성이 있다.
  • 연준이 골든타임을 놓친것이 아니냐는 우려
  • JP모건이 팬데믹 초기처럼 긴급회의 소집으로 빅스텝 단행할 수 있다
  • 하지만 실업률 하나만으로 급하게 내릴 것 같지는 않다는 결론
• 그동안은 bad is good, 나쁜소식이 금리인하를 촉발한다
  • 실제 지표가 나빠지니 기존과 다른 반응

2. 지난주 정부 전세가 안정을 위해 임대차 2법 폐지 검토 발표, 집주인이 4년치 상승분을 가격에 한꺼번에 반영으로 전세가 상승압력

• 수도권 아파트 가격 상승원인은 전세가가 오르기 때문에 연쇄작용이며, 전세가 상승은 임대차 2법이 원인이라는 정부의 입장
• 김경민 서울대 환경대학원 교수
  • 2020년 임대차 2법 개정 입법 반대
    • 당시 전세가가 매매가와 함께 올라갔기 때문에, 전세가에만 cap을 씌우는 것은 전세가격을 올릴 수 밖에 없다
      • 노태우 정권때 이미 경험한 상황
    • 그러나 현재는 임대차 2법을 폐지하는 경우, 전세가격이 더 오를 것
  • 임차 기간을 늘리는 것이 전세값 상승에 압력을 주는건지?
    • 원래는 상승압력
    • 그러나 현재 4년이 지난시점에 임대차 2법으로 인한 부작용은 없어짐
      • 현재 전셋값 상승은 23년 1월부터 시작, 22년에는 전셋값이 매매가와 함께  YoY -11% 대폭락
      • 그렇기 때문에 23년 이후 전셋값 상승 요인은 임대차 2법으로 인한 것이 아님
  • 현재 전세가 상승 요인은?
    • 1) 인플레이션
    • 2) 현재와 미래 주택 공급 부족
    • 3) 전세 사기 대처 실패
  • 해당 법안 수정시, 전세가 압력 약화에 도움이 되지 않을까?
    • 아님. 현재 전세가가 많이 올랐고 임차에서 매매로 수요가 넘어가는 중
    • 전세값이나 월세 상승이 둔화할 가능성이 높다는 의미
      • 매매 거래량의 증가폭은 빠르나, 전세시장에서의 거래량은 감소폭이 빠름
  • 전세가격 이중가격의 부작용?
    • 계약을 연장하는 사람들이 적다보니 이중가격 사실상 소멸
      • 2024년 2분기 기준, 임차 갱신이 전체의 12%, 서울과 경기도는 11%, 인천 10%에 불과
      • 2022년 1분기, 서울이 최대 30% 갱신율 달성, 그러나 2023년 1분기부터는 10%에 불과
  • 공공 면에서 임대료를 제어 할 수 있는 물량이 지나치게 적음
    • 근본적인 대책은 물량을 늘리는 것