HUG 전세보증 요건 112%로 강화 검토? 내 전세보증금으로 보증 가입가능한지 계산하는 법 (임대인, 임차인 필수!)

전세사기 급증으로 재정난을 겪고있는 HUG(주택도시보증공사)가 전세보증한도를 축소하는 방안을 검토하고 있다. 이미 150% 에서 126%로 강화되었지만 추가적인 조짐을 보이고 있다. 

전세보증 ‘126%룰’ 더 강화되나…임대인도 임차인도 ‘불안불안’

 

빌라 전세시장 망가진다…HUG 전세보증 요건 강화 움직임 - 대전일보

 

 

기존의 방식에서 변화가 생기는 부분은 다음과 같다.

원래는 선순위 채권+전세보증금의 금액이 ① 의 이내면 되는데, 앞으로는 ②와 같이 기준이 더 강화된다는 것이다.

①[현행 주택가액 산정법]: 주택가격 (공시지가 × 연면적) × 140% × 담보인정비율 90% ; 공시가의 126%
②[변경 예상안]: 주택가격 (공시지가 × 연면적) × 140% × 담보인정비율 80% ; 공시가의 112%

따라서 임대인의 경우 전세보증금을 주택가격보다 훨씬 높게 받았다면 일부를 돌려주어야 할 수도 있고, 임차인의 경우 전세보증금 및 선순위 채권 금액을 제대로 확인하지 않고 계약을 할 경우 보증보험에 가입하지 못하게 될 경우도 있다. 

 

기사에 따르면 ②의 방안을 실행할 경우, 현상태로는 전국의 69%의 빌라가 계약시 보증가입이 불가할 것이라는 예측이 나왔다. 

 

그렇다면 현재 내가 살고있는 또는 보유하고 있는 곳의 최대 전세보증금은 얼마일까? 다음과 같이 계산해주면 된다.

 

① 공시가격의 확인

각 부동산의 종류마다 공시주체가 다르기 때문에 기준시가 또한 다른 사이트에서 조회해야 한다.

 

오피스텔 의 경우 홈텍스 홈페이지 검색창에 '기준시가조회'를 검색한다.

 

가운데에 있는 '기준시가 안내' 클릭

 

다음과 같은 화면에서 '오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 조회' 를 클릭하면 된다. 

 

단독주택과 공동주택의 공시지가는 하기 링크를 클릭하면 바로 연결된다.

▶공동주택/단독주택 공시가격 확인 바로가기

 

② 전세보험 가입 가능 최대 전세보증금 한도 계산

 

오피스텔을 예시로 해보겠다. 지도에 있는 아무 오피스텔을 검색해보았다.

이때 해당 호의 공시가격은 3,735,000 × 32.47 = 121,275,450원, 즉 1억 2100만원정도이다.

(다만 면적의 경우 세대별로 상이할 수 있으며, 계약면적을 이용하면 된다.)

 

담보기준 변화에 따른 가입가능 보증금 최대 한도를 확인해보겠다.

 

 

①[현행]: 121,275,450원 × 140% × 담보인정비율 90% ; 보험 가입가능한 최대 전세보증금 152,807,067원
②[예상]: 121,275,450원 × 140% × 담보인정비율 80% ; 보험 가입가능한 최대 전세보증금 135,828,504원
(약 1700만원↓)

 

 

현재 호갱노노를 확인하여 나오는 전세계약의 경우, 1건을 제외하고는 향후 강화될 수도 있는 요건에 부합한다고 볼 수 있다. 다만 유의해야 할 점은, 들어가고자 하는 세대의 등기부등본을 확인했을 때, 나보다 선순위에 있는 채권(ex.근저당)이 나의 보증금과 합쳐 80%가 초과할 시, 보험가입이 불가하니 이 점도 잘 확인해야 한다.

 

 

해당 요건이 통과된다면, 임대인은 계약만료 및 재계약시 세입자에게 돌려줄 자금을 마련해야 할 것이고, 임차인에게는 앞으로 전세매물보다는 월세매물 또는 반전세 매물이 증가하게 될 것이다.