프로젝트 리츠의 도입

■ 정부, 리츠 규제 풀어 주택공급 확대

주택 공급의 활로 개척을 위해 각종 도시개발 사업을 리츠(REITs, 부동산 투자 전문 펀드)가 직접 수행할 수 있도록 규제가 완화된다. 

출처: 동아일보

 

리츠 활성화 방안의 핵심은 기존에 시행사가 금융권 대출을 끌어들이는 방식이 아닌 자본을 보유한 프로젝트 리츠가 주도하도록 하는 것이다. 추가적으로 프로젝트 리츠에게는 인가제 → 등록제 변경 운영, 보고·공시 의무도 대폭 완화된다.

 

신사업에 대한 투자도 늘리며, 국토교통부 승인만 받으면 기존 부동산투자회사법에 열거된 자산 외에도 투자할 수 있도록 규제를 푼다. 

 

■ 재건축 사업에도 개인 소액투자 길 열려... 신사업에 리츠 투입

기존에 임대 운영 위주에서 개발로도 수익을 낼 수 있게 되는 것이 '프로젝트(개발) 리츠'의 핵심이다. 향후 수도권 택지개발 및 정비사업의 경우에도 개인투자로 배당을 얻을 수 있다. 

 

국토부 승인을 거칠 시, 법령에 정해진 투자처 이외 시니어주택, 헬스케어, 데이터센터, 태양광·풍력 발전소 등 청정에너지까지 범위까지도  리츠 개설이 확대된다.

출처: 동아일보

중산층 대상 장기 임대주택도 리츠를 통해 조성한다. 기업형 민간임대주택을 주택도시기금 출자 여부에 따라 자율형과 지원형으로 나눌 방침이다. 

 

■ 투자 문턱 낮아졌지만, 금리 변수

출처: 동아일보

이러한 규제의 완화는 유동성 공급으로 장기적으로 바람직하나, 현재 시장침체 상황으로는 개발 사업에 뛰어들 리츠가 제한적일 것이라고 분석된다. 통상 부동산 개발 시행자의 자기자본비율은 2-5%나 리츠 개발을 위해 필요한 자기자본비율이 30%으로 위험부담이 높기 때문이다.

 

현재의 금리 상황으로는 만족할만한 기대 이익을 거두기 쉽지 않을 것이라는 의견도 있다.

 

 

출처: https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20240618/125478725/2, 2024.06.18

 

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* 기업형 (민간)임대주택:

기업형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대 주택을 말한다. 민간임대주택은 8년 이상 임대하는 ‘기업형임대주택’, ‘준공공임대주택’과 4년 이상 임대하는 ‘단기임대주택’으로 구분하며, 8년 이상 임대주택 중 일반형임대사업자가 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 준공공임대주택이라 하여 기업형임대주택과 구별하고 있다.

[네이버 지식백과] 기업형임대주택 [企業形賃貸住宅] (부동산용어사전, 2020. 09. 10., 장희순, 김성진)

 

 국토교통부의 민간임대주택 비교표

 

 

* 주택도시기금:

주거복지 증진과 도시재생 활성화를 지원함으로써 국민의 삶의 질 향상에 이바지하기 위한 자금을 확보 · 공급하기 위하여 정부가 조성하는 자금을 주택도시기금이라 한다. 도시재생사업에 대한 수요증가 및 지원 필요성을 감안하여 2015.1.6 주택도시기금법을 제정하면서 주택 분야에 한정된 종전의 국민주택기금의 용도를 도시재생 분야까지 확대하기 위하여 국민주택기금을 주택도시기금으로 개편하였다.

주택도시기금은 주택계정 및 도시계정으로 구분하여 운용 · 관리한다. 주택계정의 재원은 국민주택채권, 청약저축으로 조성된 자금이고, 도시계정의 재원은 일반회계 및 지역발전특별회계로부터의 출연금, 주택계정으로부터의 전입금 · 차입금 등이다. 주택도시기금은 국토교통부장관이 운용 · 관리하도록 하고, 국토교통부장관은 주택도시기금의 운용 · 관리에 관한 사무의 전부 또는 일부를 주택도시보증공사에 위탁할 수 있도록 하였다.

[네이버 지식백과] 주택도시기금 [住宅都市基金] (부동산용어사전, 2020. 09. 10., 장희순, 김성진)

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찾아보니 부동산 투자신탁회사들이 리츠를 만든다고 하는데, 이제는 리츠로 개발까지 가능하기 때문에 자본을 충분히 보유한 토지신탁회사들의 역할이 더욱 커질 것 같다. 부동사 신탁사 영업유형별 분류가 차입형- 혼합형 - 비차입형이 있다고한다. 요즘은 혼합형/관리형이 유행이라고 했던 것 같다. 

그러나 이러한 정책의 변화가 차입형의 역할을 다시 크게 만들어줄 요소가 되는것인가??